【賃貸不動産経営管理士試験に合格するには】 ①過去問を何回まわしても受からないです（特に国家資格前の過去問は簡単すぎ） ②民法に関しては暗記ではなく、なぜそうなるのかロジックを理解しよう ③建築基準法や設備系は正確に暗記で得点ゲット（ロジック不…

大晦日の夜、民泊の管理会社からLINEが入る。 「今年もありがとうございました」という挨拶かと思ったら、「〇号室の洗濯機が壊れました、スタッフがみてみたが、直せません！」という連絡だった。 症状と使用年数から修理ではなく交換を判断し、私の方で手…

12月26日、賃貸不動産経営管理士の合格発表があった。 自己採点で40点、ボーダーが36点±1点との予想だったので、合格している（はず、合格してないと困る）と思っていたが、発表をもって確認し本当にほっとした。 うれしいというより安堵。 昨年、落ちている…

「賃貸不動産経営管理士」の試験を受けることにした。 実は昨年、国家資格になったので受験したものの、1点足りず不合格。 その後、必須の資格でもないしもうやめようと思っていたのだが、なんだか気になる。 そんなに気になるなら受けた方がよいと再受験す…

投資物件を購入するとき、何を重視するかは人（状況）による。 私のお客様は、ほぼ全員キャッシュフロー（CF）重視派。 融資を受けるため、銀行の目線はある程度重要だが、結局の決め手は毎月毎年のCF。 CF重視物件は、たいてい地方都市だったり、地方までは…

民泊の管理会社と定例のミーティング。 アジェンダは次の通り。 ①インバウンドが戻ってきたこと（稼働率アップ） ②直前の予約が多いこと ③清掃が追い付かないこと ④ブッキングからの入金が一部顧客で遅れていること 東京、大阪、京都はかなりインバウンドが…

お盆休みど真ん中に飛行機に乗って地方出張に出ていた。 羽田空港もどこもかしこもすごい人・人・人。 ふだん、人が休むときに休まないようにしているので、帰省シーズンの混雑は他人事だったが、今回、当事者になり、大変さを実感した。 子供連れの人はもっ…

不動産業と賃貸経営をしているので、マンションについて聞かれることがある。 「そろそろマンションを買おうと思うんだけど、なんかアドバイスない？」と。 ファミリー、単身（40代独身や離婚してシングルに戻った人が多い）、状況も希望物件も様々。大体は…

ふるさとチョイスには、ガバメント・クラウドファンディングというジャンルがあり、ふるさと納税で自治体のクラウドファンディングに寄付することができる。 山梨県の丹波山村には、空き家はあるが、人が住める家が足りないそうで、このクラファンで家を建て…

知合いが都内にヴィンテージマンション（分譲区分）を持っている。 築50年以上という、東京にマンションが建ち始めた頃の物件で、その立地もあり、新築当時は、野球選手・女優・政治家が住んでいたそうだ。 時は流れ2010年に知合いが購入したとき、往年の高…

毎年毎年、火災保険の保険料が上がっている。 地震保険なんて衝撃の上昇率。 2023年6月、損害保険料率算出機構が、保険料を決める「参考純率」を全国平均で13％引き上げると発表した。 ニュースでチラッと見て、所有物件や売買で扱っているエリアが気になっ…

私は収益物件の売買仲介もしている。 扱う物件は2～5億の1棟ものが多い。 自分もオーナーとして賃貸経営をしているので、お客さんの立場・気持ちはすごくよくわかるつもり。 会社の方針として、ひとりのお客さんに10億くらい買ってもらいたいので、深く長い…

Airbnbの売上については、管理会社ではなく、ペイオニア(Payoneer)を経由して、直接、自分の口座に振り込まれるようにしている。 管理会社はAirbnbからの送金情報をもとに管理料を計算し、その個々の送金金額を明細として毎月のレポートに添付している。 で…

不動産会社のできる営業はたいてい独立する。20代で自分の不動産会社を立ち上げる人も少なくない。 最近では、投資家（大家さん）も仲介手数料削減とネットワークを活かすため、宅建業をとる人がいる。 宅建業にはメリットがあるのはたしか。 開業資金は必要…

最近、収益不動産の利回りが低すぎて融資を受けて買うには厳しい状況が続いている。買っている人は、どんな状況でも買っているので、これは一種の言い訳といえば言い訳。 ふつうの収益物件（マンションやアパート）以外の投資対象として、ストレージ（コンテ…

自分の物件を貸す時、賃貸保証会社を必須としている。 賃料の集金代行、滞納時の代位弁済、夜逃げした時の残置処理、リフォーム（上限あり）等、借主が保証会社と契約していれば、たいていの損害はカバーされる。 ただし注意が必要なのは、「借主が物件の瑕…

民泊などの宿泊業ビジネスは変化が激しいので、SNSやWebニュースのチェックはもちろん新しい本も読むようにしている。 本は発行後1年以内が目安だろうか。時差はあるが正確性が高い点はメリット。 最近、読んだ本でヒットは「民泊１年生の教科書――未経験、副…

民泊・旅館業の物件を実際に内見する時のポイント。 １．図面と現場が一致しているか（メジャーとレーザー計測器必須） ２．外の眺め ３．マンションであれば共用部 ４．近隣の様子 業者の図面を見て見当をつけていても実際に現地に行くと気づくことがたくさ…

不動産投資は、銀行から融資を受けられる場合が多く「レバレッジ」がきくとか、一度仕組みや管理体制ができたら「不労所得」と言われている。 会社員でもできるし、たしかに入口の物件選びさえ間違えなければ、事故がない限り大きな失敗はあまりない（はず）…

不動産業界では、2022年5月18日より不動産取引の電子契約が解禁となったが、業務でまだ実際に電子契約をしたことがない。 まわりの同業者に聞いてみたところ、「遠隔地のお客様にリモートで重説した」とチラチラ聞く程度で本格的に導入がすすんでいるわけで…

滋賀銀行の不動産担保融資は、滋賀県民でなくても滋賀の物件でなくも使える。 物件価格は4,500万円まで融資可能。ただし個人名義のみ。 保証会社は、セゾンファンデックスが入っている。 他社のお客様で実際に使った事例があり、担当者にいろいろ聞いてみた…

投資家の知合いが住宅地の中にある戸建てで旅館業の許可を取り運営を始めた。 先日、内覧会にうかがい、部屋内も見せてもらった。 築50年くらいの木造2層で敷地面積70平米ほど。 旅館業にするための工事費は約600万でそのほとんどが耐震補強だったそうな。 …

都内の民泊（一部ホテル）の稼働はだいぶコロナ禍前に戻ってきた。 2022年の12月くらいから戻ってきた感はあったが、年明けから5月にかけて安定的に売上を伸ばすことができた。 今のところ、韓国、台湾、米国のゲストが多い。 管理会社によると、中国人の本…