【賃貸不動産経営管理士】試験対策#1～効率的な勉強法

【賃貸不動産経営管理士試験に合格するには】

①過去問を何回まわしても受からないです（特に国家資格前の過去問は簡単すぎ）

②民法に関しては暗記ではなく、なぜそうなるのかロジックを理解しよう

③建築基準法や設備系は正確に暗記で得点ゲット（ロジック不明なものもある）

④法改正や時事ネタフォローのためYoutubeを活用しよう

⑤その年の予想模試を受けよう

※独学で合格できます（市販のテキスト類のみ使用）

先のブログで上記のようにまとめました。

①と②について、

国家資格化してからの賃貸不動産経営管理士の試験は、特に民法で考えさせる問題（応用問題）が増えました。

試験対策として、過去問を繰り返しまわすのは基本ですが、国家資格前の問題は簡単すぎるので、これをいくらやっても合格点はとれません（昨年の私が実証済み…）。

やるべきは、「過去問＋過去問の周辺知識＋予想問題」の整理です。

効率のよい勉強方法は、

１．最初に過去問で傾向を把握、ほぼパーフェクトに正答できるようにし、

２．テキストで、応用や周辺知識もある程度フォローしたうえで、

３．その年の予想問題（模試）を解く

これが時短でかつ効果的だと思います。

令和5年度の合格点は36点。

私の点数、40点の内訳のイメージは、過去問知識35点＋周辺知識と予想問題5点です。

過去問だけだと合格できないですが、過去問が基礎となるのも事実。

周辺知識はテキストから拾います。

ちなみに、今年使用した過去問集とテキストはこちら。

テキストに出ていないことは潔く諦めます。

そんな問題はほとんどの人が落とすので大丈夫。

ある程度勉強すると、テキストを読んでも「これ知ってる」となりますが、それでも「ほぉぉーそう解釈するのか、そういう意味なのか」と思うところ、新しい知識（気づき）があるので、そこをチェックチェック。

特に民法、借地借家法、宅建業法等は、その背景を確認し自分なりに意味づけすると応用がきくようになります。

【年末年始は民泊繁忙期】大晦日に洗濯機壊れる

大晦日の夜、民泊の管理会社からLINEが入る。

「今年もありがとうございました」という挨拶かと思ったら、「〇号室の洗濯機が壊れました、スタッフがみてみたが、直せません！」という連絡だった。

症状と使用年数から修理ではなく交換を判断し、私の方で手配することに決める。

すぐに交換できないので、滞在中のゲストには、管理会社から近所のコインランドリーを案内してもらう。

今のゲストは数回使用し、その後に故障したからか、とりあえずクレームにはならずなんとかなりそうな気配。

翌日の元旦、管理会社と日程を調整し、Amazonで洗濯機を発注する。

サイズは一人暮らし用で十分。

寸法だけしっかり確認し、なんだかとっても安いアイリスオーヤマをチョイス。

中華系が一番安いかと思っていたら、アイリスオーヤマが（その時は）最安値だった。

アイリスオーヤマ 洗濯機 容量 4.5kg 全自動 

ちなみに、本体が約24000円、保証延長＋回収＋設置サービス（約3000円）を追加してて、合計で3万を切っている。

中古を含めもっと安いものはあるが、配送の日時指定やら、ポイントやらを考えるとAmazonの使い勝手がよく施主支給での使用頻度は一番多い。

今回、ポイントが何かのキャンペーンで割増しになりラッキーだった。

12月の後半から年始にかけて（ホリデーシーズン）、宿泊業は大忙しで、私の物件もありがたいことにほぼフル稼働。

管理会社や清掃の方々にはがんばっていただいているので、私も迅速に対応しなくてはと思う。オーナーにはオーナーの仕事がある。

【賃貸不動産経営管理士】合格＆試験対策

12月26日、賃貸不動産経営管理士の合格発表があった。

自己採点で40点、ボーダーが36点±1点との予想だったので、合格している（はず、合格してないと困る）と思っていたが、発表をもって確認し本当にほっとした。

うれしいというより安堵。

昨年、落ちているだけに用心深くなっている。

試験は運不運も大きい。とはいえ、底力がないと難関になればなるほど受からない。

国家資格になったからなのか、昨年は難しかった。

内容というより、いやらしい個数問題が多かった。

そんな傾向も踏まえ、今年は私なりに試験対策をして臨んだ。

私程度の経験ででおこがましいけれど、ポイントは次の通りです。

【賃貸不動産経営管理士試験に合格するには】

①過去問を何回まわしても受からないです（特に国家資格前の過去問は簡単すぎ）

②民法に関しては暗記ではなく、なぜそうなるのかロジックを理解しよう

③建築基準法や設備系は正確に暗記で得点ゲット（ロジック不明なものもある）

④法改正や時事ネタフォローのためYoutubeを活用しよう

⑤その年の予想模試を受けよう

※独学で合格できます（市販のテキスト類のみ使用）

ちなみに勉強期間は2.5か月、1日当たりの勉強時間は平均1.5時間（朝45分、夜45分くらい）。

朝と夜の勉強でテキストを読み込み、通勤や移動時間に過去問を解いたり、暗記項目の定着をはかった。

仕事があるし、なんといっても週末は馬に乗り、騎乗後は世話をするので、ほぼ1日乗馬クラブにいる。勉強はほぼ平日だった（普通の人とは逆か）。

①～⑤について詳しく説明したいので、また書きます。

【賃貸不動産経営管理士】おすすめテキスト

「賃貸不動産経営管理士」の試験を受けることにした。

実は昨年、国家資格になったので受験したものの、1点足りず不合格。

その後、必須の資格でもないしもうやめようと思っていたのだが、なんだか気になる。

そんなに気になるなら受けた方がよいと再受験することにした。

そう、昨年の問題は私には難しかった…

特に個数問題で苦戦、曖昧な知識では正解が出せない。肢切りがうまくできない。

宅建士と行政書士の資格はあるのだが、まじめに試験勉強したのは10年ほど前のこと。

賃貸不動産経営管理士でこれほど苦戦するとは思わず、己の脳の劣化をしみじみ感じた。

昨年は過去問集のみ購入したが、今年はテキストも購入。

「不動産教科書 1回25分 2か月で合格！ 賃貸不動産経営管理士」、これがすごくいい。要点の整理がわかりやすい。簡単な問題もついていて知識のチェックもできる。

スタディングの講師の方が書いているようで、さすがと思った。

この試験の内容は、オーナーとして売買仲介として知っておいた方がいい知識が多いし、知っていることも多い。

芸は身を助けるではないが、資格は身を助ける（こともある）。

資格そのものより、プロセスで身に着けた知識が、思いがけないところで役に立つことがある。それに知らないことを知るのは純粋に楽しい。

勉強している方、あと約1か月一緒に頑張りましょう。

【不動産投資の目線】マイナーエリア×築古物件

投資物件を購入するとき、何を重視するかは人（状況）による。

私のお客様は、ほぼ全員キャッシュフロー（CF）重視派。

融資を受けるため、銀行の目線はある程度重要だが、結局の決め手は毎月毎年のCF。

CF重視物件は、たいてい地方都市だったり、地方まではいかないが一都三県のマイナーエリアで築古の鉄骨だったりする。

最近、立て続けにこのような物件の売却を依頼されている。

これらの物件を数年持って、さて売却しようとしたとき、どれも結構苦戦…

立地がよければ、築古鉄骨でも動くのだが、マイナーエリアとなると、動きが悪くなり、かなり値下げしないと売れないかなという感触がでてくる。

お客様的には、「CFは出ているので無理して売らなくていいや」という強気と「築37年の鉄骨だしな…」という弱気がせめぎ合っている感じ。

今期、物件売却して利益の出ている方に「短期で減価償却を～」とすすめてみるが、立地がいまひとつなので、それなら都内のボロアパートがいいなと言われてしまう。

私自身は立地重視派、というか立地とCFのバランス派（CFが多少犠牲になっても仕方ないという考え方）。臆病ゆえに、これからどんどん人口が減るのに、そんなマイナーなエリアに物件持ちたくないと思ってしまうだけ。リスク取れないといえばその通り。

【民泊の光と影】インバウンド戻ってきたけれど

民泊の管理会社と定例のミーティング。

アジェンダは次の通り。

①インバウンドが戻ってきたこと（稼働率アップ）

②直前の予約が多いこと

③清掃が追い付かないこと

④ブッキングからの入金が一部顧客で遅れていること

東京、大阪、京都はかなりインバウンドが戻ってきている。新宿、渋谷、銀座、表参道など繁華な街に行くと、現に外国人が多い。

先日、出張で大阪と京都に行ったが、やはりインバウンドが多く、新幹線の駅も外国人のグループでごったがえしていた。

お客様が増えていることは本当にありがたい。

しかし、手放しで喜べない面もあり、コロナ禍で清掃スタッフを削減した影響で、急激な予約増加に対応できないという事態が発生している。

そしてじわじわこの問題が表面化＆拡大してきている。

外注先の清掃会社は人を増やし業務量の増加に対応しているが、スタッフ教育が不十分で、清掃のクオリティにばらつきがあり、ひどい場合は「清掃してないのに完了」と報告する奴がいたりで、それがすべて客室へのクレームとしてあがってきている。

清掃のクレームをレビューに書き込まれると、明らかに商品価値が下がってしまう。

チェックイン前に部屋を見て予約をキャンセルされたこともあり、オーナーとして黙っていられない状況となっている。

清掃会社と話し合って改善がないようなら、変えなければならない。変えても同じ問題が起きそうで悩ましい。

こうなったら自分で清掃会社を作ろうかと真剣に考えている。

あ、ブッキングの入金問題も（自分は振り込まれていたが）、まずい。

【ホテル×民泊=？】ホテルが民泊をやってみる

お盆休みど真ん中に飛行機に乗って地方出張に出ていた。

羽田空港もどこもかしこもすごい人・人・人。

ふだん、人が休むときに休まないようにしているので、帰省シーズンの混雑は他人事だったが、今回、当事者になり、大変さを実感した。

子供連れの人はもっと大変だ…。

さて、仕事は「ホテルを運営する法人が自社で所有するマンションの一部を民泊化する」案件。

ホテルとマンションの距離は徒歩3分ほど。

ふつうの民泊との違いは、①ホテルで朝食を提供する、②リネン類やアメニティはホテル仕様、③清掃はホテルの業者が入るという点。

部屋は75㎡hの3LDK（3ベッドルーム）とホテルよりかなり広く、定員は標準で4名、最大で7名。

電子レンジや炊飯器といった調理器具、食器類、洗濯機といった家電類は一通り揃っているので、中長期の滞在に適している。

民泊とホテルのいいとこどりとなるかどうか。

それを決めるのはユーザーなので、リリース後の反響を楽しみにしている。

あとはホテルの方でどのようなマーケティングをしていくか。

場所柄、都心部とは違い季節変動が大きく、年数回のイベントに合わせて人が一時的に増えるエリアなので、年間での売り上げをみてみないと何とも言えない。

今回はトライアル的案件なので、民泊部屋の数を増やすかは未定だが、「ホテル×民泊」という新しいビジネスモデルは面白いと思った。