【年末年始は民泊繁忙期】大晦日に洗濯機壊れる

大晦日の夜、民泊の管理会社からLINEが入る。

「今年もありがとうございました」という挨拶かと思ったら、「〇号室の洗濯機が壊れました、スタッフがみてみたが、直せません！」という連絡だった。

症状と使用年数から修理ではなく交換を判断し、私の方で手配することに決める。

すぐに交換できないので、滞在中のゲストには、管理会社から近所のコインランドリーを案内してもらう。

今のゲストは数回使用し、その後に故障したからか、とりあえずクレームにはならずなんとかなりそうな気配。

翌日の元旦、管理会社と日程を調整し、Amazonで洗濯機を発注する。

サイズは一人暮らし用で十分。

寸法だけしっかり確認し、なんだかとっても安いアイリスオーヤマをチョイス。

中華系が一番安いかと思っていたら、アイリスオーヤマが（その時は）最安値だった。

アイリスオーヤマ 洗濯機 容量 4.5kg 全自動 

ちなみに、本体が約24000円、保証延長＋回収＋設置サービス（約3000円）を追加してて、合計で3万を切っている。

中古を含めもっと安いものはあるが、配送の日時指定やら、ポイントやらを考えるとAmazonの使い勝手がよく施主支給での使用頻度は一番多い。

今回、ポイントが何かのキャンペーンで割増しになりラッキーだった。

12月の後半から年始にかけて（ホリデーシーズン）、宿泊業は大忙しで、私の物件もありがたいことにほぼフル稼働。

管理会社や清掃の方々にはがんばっていただいているので、私も迅速に対応しなくてはと思う。オーナーにはオーナーの仕事がある。

【民泊の光と影】インバウンド戻ってきたけれど

民泊の管理会社と定例のミーティング。

アジェンダは次の通り。

①インバウンドが戻ってきたこと（稼働率アップ）

②直前の予約が多いこと

③清掃が追い付かないこと

④ブッキングからの入金が一部顧客で遅れていること

東京、大阪、京都はかなりインバウンドが戻ってきている。新宿、渋谷、銀座、表参道など繁華な街に行くと、現に外国人が多い。

先日、出張で大阪と京都に行ったが、やはりインバウンドが多く、新幹線の駅も外国人のグループでごったがえしていた。

お客様が増えていることは本当にありがたい。

しかし、手放しで喜べない面もあり、コロナ禍で清掃スタッフを削減した影響で、急激な予約増加に対応できないという事態が発生している。

そしてじわじわこの問題が表面化＆拡大してきている。

外注先の清掃会社は人を増やし業務量の増加に対応しているが、スタッフ教育が不十分で、清掃のクオリティにばらつきがあり、ひどい場合は「清掃してないのに完了」と報告する奴がいたりで、それがすべて客室へのクレームとしてあがってきている。

清掃のクレームをレビューに書き込まれると、明らかに商品価値が下がってしまう。

チェックイン前に部屋を見て予約をキャンセルされたこともあり、オーナーとして黙っていられない状況となっている。

清掃会社と話し合って改善がないようなら、変えなければならない。変えても同じ問題が起きそうで悩ましい。

こうなったら自分で清掃会社を作ろうかと真剣に考えている。

あ、ブッキングの入金問題も（自分は振り込まれていたが）、まずい。

【ホテル×民泊=？】ホテルが民泊をやってみる

お盆休みど真ん中に飛行機に乗って地方出張に出ていた。

羽田空港もどこもかしこもすごい人・人・人。

ふだん、人が休むときに休まないようにしているので、帰省シーズンの混雑は他人事だったが、今回、当事者になり、大変さを実感した。

子供連れの人はもっと大変だ…。

さて、仕事は「ホテルを運営する法人が自社で所有するマンションの一部を民泊化する」案件。

ホテルとマンションの距離は徒歩3分ほど。

ふつうの民泊との違いは、①ホテルで朝食を提供する、②リネン類やアメニティはホテル仕様、③清掃はホテルの業者が入るという点。

部屋は75㎡hの3LDK（3ベッドルーム）とホテルよりかなり広く、定員は標準で4名、最大で7名。

電子レンジや炊飯器といった調理器具、食器類、洗濯機といった家電類は一通り揃っているので、中長期の滞在に適している。

民泊とホテルのいいとこどりとなるかどうか。

それを決めるのはユーザーなので、リリース後の反響を楽しみにしている。

あとはホテルの方でどのようなマーケティングをしていくか。

場所柄、都心部とは違い季節変動が大きく、年数回のイベントに合わせて人が一時的に増えるエリアなので、年間での売り上げをみてみないと何とも言えない。

今回はトライアル的案件なので、民泊部屋の数を増やすかは未定だが、「ホテル×民泊」という新しいビジネスモデルは面白いと思った。

【Airbnbの入金がない！】Airbnbの送金トラブル#1

Airbnbの売上については、管理会社ではなく、ペイオニア(Payoneer)を経由して、直接、自分の口座に振り込まれるようにしている。

管理会社はAirbnbからの送金情報をもとに管理料を計算し、その個々の送金金額を明細として毎月のレポートに添付している。

で、私は個々の送金金額と銀行の入金履歴を突き合わせして、間違いがないか確認している。

先月、Airbnbから送金されているが、銀行に入金のない履歴が2件あった。

合計で30万ほど。

宿泊から3週間経過しており、タイムラグとは思えない。

管理会社に問合せると、どうやらAirbnbからは送金しているらしい。

ペイオニアの問題か？？？

同様のケースがあったか管理会社に聞いたところ、今までない（私が初）という。

ネットで調べてみたが、これといった情報は見つからず、今のところ原因不明。

しかし、このまま放っておくわけにはいかないので、消えた売上げを取り戻すため、何かしなくてはならない。

管理会社からAirbに問合せをかけているが、Airbnbから送金しているそうなので、実のある回答が得られるかは疑問。

困った。。。

原因がわからないと、今後も起きたらという不安がつきまとう。

ただいま調査中なので、原因がわかったら、ブログにも書きたい。

【民泊の超実践本】「民泊１年生の教科書――未経験、副業でもできる！」

民泊などの宿泊業ビジネスは変化が激しいので、SNSやWebニュースのチェックはもちろん新しい本も読むようにしている。

本は発行後1年以内が目安だろうか。時差はあるが正確性が高い点はメリット。

最近、読んだ本でヒットは「民泊１年生の教科書――未経験、副業でもできる！」

これは本当に超現実的で地に足の着いた初心者向け民泊実践本。

転貸借で民泊をやることを前提に、戸建てやマンションの1室からスタートする方法を物件探しのポイントから部屋づくり、収支情報まで紹介している。

小さく始めて大きく育てる起業のセオリーに則り、少額投資で無理なくスタートし、資金をためながら物件を増やすコツがよくわかる良書。

実際に許可をとり運営している身としては、本当にそうそうとうなずくことが多い。プラス、新たな気づきもあり読んでよかった。

私の気づきは地方での民泊。

イベント（お祭り）を目当てにその時期だけ運営するという手法に、ほぉぉ～と思った。180日という日数でも収支の合うプランが立てられればOKなのだ。

【民泊物件はここを見る】内見ポイント

民泊・旅館業の物件を実際に内見する時のポイント。

１．図面と現場が一致しているか（メジャーとレーザー計測器必須）

２．外の眺め

３．マンションであれば共用部

４．近隣の様子

業者の図面を見て見当をつけていても実際に現地に行くと気づくことがたくさんある。

１．は間取りが違っていれば気づけるが面積が違う場合はなかなか気づけない。図面を持参し自分で測るのがたしか。

保健所に提出する書類にも図面はどうせ添付するので、この段階で正確な寸法を自分で計測しておいた方がいい。メジャーでもいいが、レーザー計測器があると早い。

少々高いけれど、ずっとBoschを愛用している。正確なのは当然として、本当にまったく故障ないのがありがたい。

[Bosch Professional(ボッシュ) レーザー距離計]

２．都心の物件であれば、外の眺めは宿泊業に関係ないともいえるけれど、一度、お墓ビューの部屋があり、迷ったことがある。

あと、近所との距離が近すぎるとか窓が見合っているのも要注意。外国人を嫌がる人だと後々クレームになる可能性が高い。

そういう場合はすりガラス調の目隠しシートを貼ってしのぐ手もある。

これは自分の物件も使っている。

目隠しをしながら適度な光が室内に入りすごくいい。

簡単に貼ることができるし、剥がすのも簡単（まだ剥がしてないが）。窓をよく拭いてから霧吹きで表面を濡らしてピッタリ貼るだけ。

３．マンションであればエレベーターやゴミ出しの方法をチェック。防犯カメラ、駐輪場の有無もチェック。

４．近隣の様子は超重要。せっかく開業しても経営が頓挫するのは、近隣からのクレームが圧倒的に多い。開業前に告知をしたときは、特に反応がなかったのに、お客さんが来始めてからクレーム発生し近隣ともめるケースは本当に多い。

近隣商業地域でも要注意。実際に住んでいる人（戸建てなら両隣と向かい）の様子を観察し、できるだけ仲良くすること、自分の携帯番号渡して誠意と気合を見せること。

【不動産投資の売上アップ】リフォーム工事でひとひねり

投資家の知合いが住宅地の中にある戸建てで旅館業の許可を取り運営を始めた。

先日、内覧会にうかがい、部屋内も見せてもらった。

築50年くらいの木造2層で敷地面積70平米ほど。

旅館業にするための工事費は約600万でそのほとんどが耐震補強だったそうな。

目に見えないところだが、地震で死人が出たらいろいろ問題ありなので仕方ない。

オーナーは生粋の不動産投資家で、飲食や輸入など他業種もやったが（たぶん失敗して）、結局、不動産に戻ってきた人。

見た目はチンピラみたいだが、とてもいい人（ほめてます）。

今回おもしろいなと思ったのは、1階部分の一部を壁で分け、通りに面した側の区画を小さな店舗として貸し出したところ。

店舗面積は30㎡ほどで軽飲食か物販かな、という雰囲気。

JRの駅から5分ほどだが、両隣は戸建てで周囲も住宅ばかり（近隣商業地域だが）、うるさい店は難しいだろう。

テナントは数回変わっているそうで今はカフェが入っている。

賃料もちょこちょこ値上げしているそうで12万ほどとっているようなことを言っていた。

区画＋貸し出す＝売上アップ

この式を頭に入れた。